Оценка недвижимости
Правовые признаки недвижимого имущества изложены в статье 130 Гражданского Кодекса РФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.
Оценка недвижимости необходима в случаях:
- Получения кредита под залог недвижимости или её части;
- Получения кредита под залог земель, в том числе сельскохозяйственного назначения;
- Определения стоимости земли и иной недвижимости для разрешения имущественных споров;
- Определения стоимости земли и иной недвижимости для совершения сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, ипотеки, наследования, аренды;
- Приватизации имущества;
- Оценки недвижимго имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода;
- Оформления недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;
- Определения стоимости недвижимости для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- Определения стоимости недвижимости для оценки инвестиционных проектов;
- Определения стоимости недвижимости для проведения страхования;
- Оценки размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;
- Определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;
- Определения величины арендных платежей;
- Определения стоимости незавершенного строительства;
- Определения величины износа зданий и сооружений;
- Определения стоимости недвижимости для судебных приставов.
Определение различных видов стоимости дает объективную информацию о реальной цене объекта и будет полезна при принятии решений, связанных с коммерческим использованием оцениваемого объекта и управлением его рыночной стоимостью.
Необходимым условием формирования и развития рынка недвижимости, является независимая оценка стоимости недвижимости.
Оценка недвижимости подразумевает оценку имущественного права: права собственности, права владения, права аренды, права хозяйственного ведения и оперативного управления, доверительного управления, права пожизненно наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования с учетом ипотеки, сервитутов на недвижимость, под которой понимаются:
• Жилая недвижимость (элитное жилье; типовое жилье; городское жилье; загородное жилье и т.п.);
• Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);
• Коммерческая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, торговые помещения, производственные помещения и т.д.)
• Объекты незавершенного строительства (объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства);
• Сооружения (инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций: шахты, нефтяные скважины, дороги, эстакады, плотины и т.д.; или для обслуживания населения: сооружения городского благоустройства и т.д.)
Процесс оценки включает в себя следующие основные этапы:
- сбор информации об объекте оценки;
- анализ рынка недвижимости, соответствующего сегмента этого рынка и аналогичных объектов;
- расчеты с применением соответствующих случаю оценки подходов и методов оценки стоимости;
- согласование результатов расчетов;
- результатом работы оценки недвижимости является отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости
